هل تتجه الولايات المتحدة نحو فقاعة عقارية جديدة؟

أجبر الارتفاع الكبير في أسعار العقارات بالولايات المتحدة الآلاف من المشترين على الدخول في حروب مزايدة مرهقة غالبا ما تكون محفوفة بالمخاطر، مما يثير تساؤلات حول ما إذا كانت هذه البلاد تشهد فقاعة عقارية.

وقال الكاتب سيلفان لاين، في تقرير نشرته صحيفة "ذا هيل" (The hill) الأميركية، إن معدلات الرهن العقاري المنخفضة والتحفيز الفدرالي الكبير وعمليات الإغلاق والعمل عن بعد، منذ ما يقرب من عام، أدت إلى زيادة سريعة في الطلب على المنازل.

وفي الوقت نفسه، تسببت جائحة كورونا في تفاقم النقص الحاد في المساكن، وذلك نتيجة التأخيرات الكبيرة في بناء المنازل الجديدة وإبقاء بعض البائعين المحتملين على الهامش لأنهم كانوا يخشون السماح للغرباء بالتجول في منازلهم أثناء الوباء.

وذكر الكاتب أن متوسط سعر المنزل ارتفع في أبريل/نيسان بنسبة 20%، أي إلى 347.5 ألف دولار، مقارنة بالعام الماضي، ويبقى المنزل العادي 20 يوما فقط في السوق قبل البيع، وذلك وفقا للبيانات الصادرة يوم الجمعة عن موقع ريدفين لإدراج العقارات.

وارتفعت أسعار المنازل بنسبة 12% على أساس سنوي في فبراير/شباط، وهو أسرع معدل منذ عام 1996، وفقا لأحدث قراءة من مؤشر أسعار المنازل "إس آند بي كورلوجيك كيس/شيللر" (S&P CoreLogic Case-Shiller) الذي تمت مراقبته عن كثب.

وقال مايك فراتانتوني، كبير الاقتصاديين بجمعية المصرفيين للرهن العقاري "لقد فاقمنا نوعا ما من اختلال السوق، حيث كان الطلب قويا حقا بينما العرض كان مقيدا بشكل لا يصدق". وأضاف "لقد دخلنا عاما من المستويات القياسية المنخفضة في عدد العقارات المتاحة، وهذا حقا ما يحفز النمو السريع للغاية في أسعار المنازل".

ارتفاع حاد

ساهم المشترون الذين لديهم مدخرات أو أصول عقارية في الحفاظ على الضغط، وتعتبر العروض التي تفوق السعر المطلوب أمرا شائعا، وقد زاد أولئك الذين لا يستطيعون المزايدة على المنافسين بالأسعار من خلال التنازل عن متطلبات الفحص، وإعادة هيكلة العروض مع تقديم حوافز فورية أفضل للبائعين.

وحسب الخبراء، لا توجد نهاية واضحة تلوح في الأفق لعمليات شراء المساكن الهائلة، لكنهم لا يرون نفس العلامات التحذيرية التي سبقت انهيار فقاعة الإسكان منتصف العقد الأول من القرن 21.

رغم انخفاض معدلات الرهن العقاري، تم تشديد معايير الإقراض بشكل كبير منذ الركود بين 2007 و2009، وقد فرض قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت لعام 2010 متطلبات أكثر صرامة لقروض المنازل لتجنب أزمة حبس رهن أخرى، وكانت البنوك أيضا حذرة من إقراض جميع المشترين بسبب عدم اليقين المرتبط بالوباء.

نقل الكاتب عن ريغي إدواردز، الخبير الاقتصادي في ريدفين، قوله "الكثير من الأشخاص الذين يشترون اليوم هم من بين أكثر الناس المتمتعين بالجدارة الائتمانية في تاريخ الإقراض العقاري، ولديهم أعلى مستويات المدخرات ويأخذون قروضا توفر أكبر نسبة ضمان ملكية لأنهم يقدمون الكثير من الأموال مقدما، لا أعتقد أن لدينا أي مخاوف بشأن ما إذا كان بإمكان الناس توفير سعر المنازل التي يشترونها الآن، مقارنة بعامي 2006 و2007".

وأضاف إدواردز أنه على عكس السوق الحالية، حيث يتجاوز الطلب على المنازل العرض بكثير، فإن أزمة حبس الرهن كانت مدفوعة جزئيا بحث المقرضين العائلات على شراء فائض المنازل التي لا يمكنهم تحمل تكلفتها، والتي جعلها المشترون المهتمون فقط بالمضاربة أكثر تكلفة.

ومن جهتها، أعربت هيئات الرقابة الفدرالية عن ثقتها في أن سوق الإسكان لن تتضخم إلى مستويات خطيرة شبيهة بعام 2007، وصرح رئيس مجلس الاحتياطي الفدرالي جيروم باول للصحفيين الأربعاء بأنه في الوقت الذي يعد الارتفاع الحاد بأسعار المساكن ليس جيدا تماما، فإن الاحتياطي الفدرالي لم يلاحظ علامات عدم الاستقرار المالي أو المخاطر المتزايدة. مع ذلك، أعرب عن مخاوفه بشأن عدد المشترين المحتملين لأول مرة الذين يمكن أن يفوتوا فرصتهم في القيام باستثمار مهم بعد أزمة أدت لتضخم الهوة في الثروة بشكل كبير.

بارقة أمل

يرى محللو الصناعة ودعاة الإسكان الميسور بعض الأمل في اقتراح ميزانية الرئيس جو بايدن للبنية التحتية البالغ 2.3 تريليون دولار، الذي يتضمن 213 مليارا في صورة ائتمانات ضريبية وإنفاق فدرالي ومنح تهدف إلى بناء مليوني منزل وشقة بأسعار معقولة.

وانتعش بناء المساكن، الأشهر الأخيرة، وقد يدفع التخفيف التدريجي لقيود كورونا المشترين للبقاء في المراكز الحضرية التي شهدت نسبة نزوح ضئيلة في وقت سابق من الوباء.

ولكن يستمر الطلب الشديد في الضغط على النقص بالمعروض من المساكن، مما يمكن حرمان عدد متزايد من الأميركيين من ملكية المنازل مع أعوام من التداعيات المحتملة، والوضع مقلق بشكل خاص للمواطنين من أصل لاتيني ومن السود، الذين حُرموا من سوق الإسكان لعقود بسبب التمييز العنصري، ولديهم ثروة عائلية أقل بكثير من البيض بسبب ذلك.