استقرار أسعار العقارات الأميركية وسط ارتفاع معدلات الاقتراض وتراجع عمليات البيع

تفقد العقارات الأميركية جاذبيتها مع الارتفاع الحاد في معدلات الاقتراض وانهيار عمليات البيع والشراء، غير أن الأسعار صامدة عند مستوياتها لا سيما في الأسواق المحمومة من جائحة كوفيد-19.

في تشرين الثاني/نوفمبر، أظهرت مبيعات المنازل القديمة في الولايات المتحدة انخفاضًا بأكثر من 38% مقارنة بأرقام كانون الثاني/يناير التي كانت ذروة العام 2022، بحسب الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

في نهاية تشرين الأول/أكتوبر، بلغت معدلات القروض العقارية لمدة 30 عامًا - وهي المعيار في السوق الأميركية - نسبة 7,16% على أساس سنوي، وهي أعلى نسبة مسجلة منذ 21 عامًا. انخفضت قليلًا مذاك الحين حتى سجّلت 6,58% نهاية كانون الأول/ديسمبر.

في آذار/مارس، بدأ التشديد النقدي الذي يمارسه البنك المركزي الأميركي للحدّ من التضخم، ووضع حدًا لعصر الأموال الرخيصة الذي كان قد بدأ مع بدء انتشار كوفيد-19.

ويقول الوسيط العقاري في شركة "كومباس" ديفيد شليشتر في مدينة دنفر في ولاية كولورادو "من الواضح أن السوق قد اتخذت منعطفًا".

ويضيف "انتقلنا من السوق الأكثر غليانًا في التاريخ (...) مع سلع كان معظمها يُباع بأعلى من سعرها" في غضون أيام قليلة، إلى بيئة أصبح فيها إبرام الصفقات بأقل من المبلغ المطلوب في البداية عاديًا.

ويقول دريك الذي فضّل عدم الكشف عن كنيته والذي يستعدّ لإنهاء صفقة شراء منزل في أوستن في ولاية تكساس بأكثر بـ4% من السعر المعروض بالأساس "الآن هو أفضل وقت لشراء (العقارات) منذ عام ونصف أو عامين، إذا كانت لديكم وظيفة مستقرة إلى حد ما ودخلكم معقول".

ومنذ الذروة التاريخية المسجّلة في حزيران/يونيو، تراجع متوسط سعر العقار الواحد بنسبة 11% إلى 370,700 دولار. لكنه يبقى أعلى بنسبة 3,5% من السعر المسجّل العام الماضي في الفترة نفسها وبنسبة 30% من أيار/مايو 2020، قبل حمى الاستثمارات بالعقارات التي ولّدتها الجائحة.

وتتوقع شركة "كور لودجيك" CoreLogic تراجعًا طفيفًا بنسبة 2,8% لمعدّل السعر بين تشرين الثاني/نوفمبر 2022 وتشرين الثاني/نوفمبر 2023.

لا توقعات بتكرار أزمة الرهن العقاري التي ضربت قطاع العقارات الأميركي لعدة سنوات، بحيث تراجعت أسعار المنازل القديمة 27% بين ذروة الأزمة في حزيران/يونيو 2008 وأدنى مستوياتها في كانون الثاني/يناير 2012.

-" سوق يهيمن عليه البائعون" -

يكمن أول مؤشر لاستقرار السوق في الولايات المتحدة في تحول مشهد الاقتراض العقاري. انخفضت نسبة الاقتراض بفوائد متغيرة من نحو 35% في العام 2006 إلى أقل من 10% حاليًا.

بالاستفادة من سعر الفائدة الثابت، فإن الغالبية العظمى من المقترضين محميون من تشديد شروط الائتمان التي تسببت في حالات تخلف عن السداد خلال أزمة 2008 المالية.

ويرجّح لورنس يون، وهو خبير اقتصادي لدى الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، ألّا تكون زيادة مخزون العقارات "كبيرة جدًا"، رغم ترجيح تسجل ركود معتدل هذا العام وارتفاع نسبة البطالة التي قد تدفع البعض إلى بيع عقاراتهم.

وبالكاد يصل عدد العقارات في الولايات المتحدة حاليًا إلى 25% من المستوى الذي كان مسجلًا قبل أزمة الرهن العقاري، ما يحدث نقص توازن بين العرض والطلب.

وبالحديث عن نسبة البناء الجديد، يقول يون "خلال العقد الأخير، لم يُنتج البناة ما يكفي من المنازل".

ويقول إن، على مستوى الطلب، ساهمت الأسعار المرتفعة مع زيادة معدلات الائتمان إلى إبعاد العديد من الزبائن من السوق، موضحًا "العديد من الشباب الذي يرغبون في الشراء ليس لديهم الموارد المالية اللازمة".

ويقول الوسيط العقاري ليفي لاساك في دالاس في ولاية تكساس "لا نزال في سوق يهيمن عليه البائعون".